Поліцентрична модель міста, або центр – там де ти

Поліцентрична модель міста, або центр – там де ти

Поліцентрична модель для Києва не перспективна. Вона – безальтернативна. Подивіться як активно розвиваються, наприклад, кластери із міксом бізнес, торгівельною та житлової складової –  райони біля метро Шулявська, Лівобережна, Позняки, Голосіївська та інші. З’являється все більше і більше проєкітв формату «місто в місті», де максимальна кількість елементів житлової інфраструктури поєднується із бізнес та комерційним просторами. Це абсолютно органічний розвиток великих міст і майже всі девелопери та забудовники вже декілька  років створюють свої проєкти саме в такому форматі. Я впевнений, що вже за 10 років ми будемо мати в  столиці кілька повністю автономних районів, які будуть відповідати абсолютно усім потребам їх мешканців без необхідності їхати більше 5-10 кілометрів за будь-якими сервісами чи функціями.

Головна відмінність автономних районів від класичного зонінгу (спальні  райони і т.д.) – це те, що кожєн із цих районів є генератором власного ВВП, а секрет успішної економічної моделі такого району – це бесшовна інтеграція бізнесу до існуючої структури району, тобто створення економічного магніту населення.

Хочу підкреслити важливу роль редевелопменту в процесах модернізації існуючих територій – саме вони стануть трендом на найближчі роки, адже такі проєкти не лише дозволяють змінити звичний вигляд чи ставлення до певних районів,  а повністю змінити їх роль в циклі життєдіяльності міста. Якщо ми звернемо увагу на найрозвинутіші країни, то саме при редевелопменті території чи окремих об’єктів з’являються найінноваційніші та найтехнологічніші проєкти.

Значно прискорити розвиток автономності районів Києва може зміна розташування державних установ. Існуючий адміністративний кластер в самому центрі столиці негативно впливає не лише на трафік, а й на розподіл елементів бізнес-інфраструктури, які історично намагаються бути якнайближче до центру прийняття рішень. Рівномірне розташування установ по території усього міста не лише позитивно вплине на сталий розвиток відповідних районів, а й значно поліпшить транспортні потоки столиці. 

Ніщо так не змінює стратегію розвитку проєктів забудовника, як зміна лайфстайлу клієнтів. Завдяки пандемії CoVID та супутніх процесів, пов’язаних із зміною пріоритетів аудиторії (набагато більша увага до власного здоров’я, фокус на дистанційній роботі, пішохідна доступність усіх сервісів та функцій сучасного міста в межах 20 хвилин), забудовники не просто переходять до концепції Mixed-Use, коли в рамках одного комплексу інтегровані декілька функцій (наприклад житлова та комерційна складова, чи офісні приміщення), а створюють проєкти для максимально комфортного життя мешканців в рамках єдиного простору – так звані Blended Use проєкти. Їх основна відмінність – бесшовна інтеграція усіх елементів (комерційна, офісна, охорона здоров’я, розважальна, культурна та інші) в рамках єдиного житлового комплексу.

Школи та садочки є невід’ємною складовою таких проєктів, але вони є лише одним з етапів концепції «освіти протягом життя» (Lifelong  education). Наявність освітньої інфраструктури вже стає одним з ключових критеріїв вибору житла. Для девелопера створення таких об’єктів значно не впливає на зведений бюджет проєкту, але значно підвищує інтерес до нього зі сторони аудиторії. Зараз доля молодих сімей (середній вік покупців первинної нерухомості це 29-38 років), тому девелопери просто повинні враховувати їх потреби в своїх проєктах, та питання стоїть не «будувати чи НЕ освітні заклади», а «коли саме їх потрібно будувати».

Як архітектори та ген.планувальники ми переконані, що освітні складові проєктів повинні реалізовуватися в перших чергах, адже вони значно прискорюють продажі (а відповідно і розвиток) усього комплексу, а сучасні великі ЖК мають стратегії розвитку на понад 5-7 і навіть 10 років вперед, тому наявність лише садків чи шкіл не відповідає сучасним потребам населення. Потрібно заебезпечити потенційних мешканців усіма закладами освіти, що можуть знадобитися протягом життя.

Інвестиції 20% від площі ЖК у елементи інфраструктури дозволяють збільшити середню вартість м2 у середньому на 30-70% у порівнянні із класичними житловими комплексами чи іншими об’єктами нерухомості в тій ж самій локації.  

Секрет успішного розвитку міст – в кооперації забудовників та органів державної влади. Потрібно переймати європейську модель розвитку, коли девелопер в рамках розвитку певної території зобов’язується створювати так звані Public Areas для вільного доступу усіх мешканців міста, а не лише певних ЖК чи територій.

Насправді всі провідні забудовники, які багато років розвивали бізнес через проєкти єдиного призначення (так звані Single-Use проєкти), як, наприклад, Simon Propery Group чи Unibail-Rodemco-Westfield, вже давно не позиціонують себе як класичні девелопери з нерухомомсті, а перейшли до визначення Place Makers – вони створюють не житлові комплекси, а цілі простіри для повноцінного життя.

Але не потрібно вважати, що просто інтеграція всіх можливих функцій – це запорука успішного проєкту. Справжня робота сучасного забудовника та урбан-архітектора полягає в наступному:

1)  Аналіз актуальних потреб аудиторії та проведення відповідних досліджень, для формування переліку функції та сервісів, що максимально відповідають (та передбачають) тенденціям розвитку району

2) Розробка не  лише «класичного» генерального плану, а й економічного, цифрового та культурного, що забезпечує оптимальну взаємодію елементів комплексу та відповідає концепції «бесшовного простору»

3) Адаптивність – проєктування та будування об’єктів, що можуть міняти функції та реагувати на зміни потреб аудиторії максимально швидко та не потребують реконструкції/реконцепції

4) Підбір операторів для кожного типу нерухомості, що забезпечать ефективний синергетичний розвиток території.

Джерело: LIGA.net

ue_admin
July 19, 2021

Зв’яжіться з нами